相続財産（宅地）の評価

えふぴー爺さんです。普段は「財産の評価額」などを気にすることはありません。しかし、相続が現実的に発生すると、被相続人（亡くなった人）が所有する土地や建屋、株などの評価額が必要になります。えふぴー爺さんも還暦を過ぎたので、相続財産の評価額を知りたいと思います。今回の”きんざい”発行のＦＰ２級精選問題解説集のＦ-7：「相続財産の評価」では、実際に財産の評価額を計算します。

Ｆ-7の例題から、金融資産で問われるいくつかのキーワードをまとめます。なお、えふぴー爺さんは今回初めて解約利率という単語を知りました。

• 定期預金：　解約利率により計算した既経過利子の額を元本に加算
• ゴルフ会員権：　取引相場がある会員権は、×７０％
• 上場株式等：　日々の終値。月単位では毎日の終値の平均値。最低価額を採用
• 生命保険：　解約返戻金相当額

土地の評価方法には路線価方式と倍率方式があって、どちらを採用するかは宅地の所在地により国税局長が指定します。納税者が選択することはできません。

路線価方式の場合は次の式を覚えるしかないです。（学習した記憶はあったのに完璧ではなかったので計算は間違った。）

◆ひとつの道路にしか面していない自用地（更地）：

評価額 ＝ 路線価(単位は千円) × 奥行価格補正率 × 地積(㎡)

◆角地に面している自用地（更地）：利用価値が高い（側方路線影響加算率）

評価額 ＝ （正面路線価×奥行価格補正率＋側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率）× 地積

ふたつの道に面しているので、奥行補正率を乗じた結果、路線価が高い方を正面路線価とします。

◆裏面も道路に面している自用地（更地）：利用価値が高い（二方路線影響加算率）

評価額 = （正面路線価×奥行価格補正率＋裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率）× 地積

という具合に、意味の解らない単語と計算式を覚えることになります。こういうのは、えふぴー爺さんが苦手とするところで、覚えたつもりでも頭に残りません。また、例題では自用地と記載されています。これは自用地でなければ（例えば、貸宅地や貸家建付地など）評価額の計算式が異なるからです。基本は自用地なので、少しでも頭に残りやすくなるように情報を調べました。

そもそも路線価は相続税などの算出を目的として相続税路線価として国税庁が発表します。まず奥行価格補正率とは、宅地が道路からの奥行きが長く、使いにくい土地の評価を下げる減額補正率です。最高でも減額なしで1.00、減額があれば0.**と1.00以下になるので乗じた値は減少します。ということは路線価額を奥行価格補正率で下げるのが原則になります。次に、２つの道路に面している宅地は利用価値が高いと考えられるので、それぞれ側方路線影響加算率、二方路線影響加算率という難しい言葉を用いて評価額を加算させます。計算式でも加算されています。評価額は路線価額に対してマイナス面とプラス面を加味して算出するということです。まぁまぁ合理的な考え方だと思います。まとめると、

自用地評価額＝｛（路線価×マイナス補正率）＋（側道or裏道路線価×プラス補正率）｝×面積

実際には複雑な形状の土地があり、評価額の算出は複雑になる場合が多い様です。

次に、貸家建付地である場合の評価額です。貸家建付地とは土地所有者が建物を建てて、賃貸アパートなどとして貸し付けている場合の宅地です。自用地評価額よりも下がります。

自用地評価額 ×（１－借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

借地権割合とは、土地の更地評価額に対する借地権価額の割合で、一般に地価が高いほど、借地権割合も高くなります。例えば、農業用地は30%、都内の高級住宅地は70%、、という具合です。

借家権割合とは、大家さんから建物を借りて使用する権利のことです。なお、相続税の計算をする場合の借家権割合は、国税庁が公示する財産評価基本通達によって、一律30％と決められています。

賃貸割合とは、貸付有効面積のうち、実際に賃貸されている割合。満室ならば100％

と宅地も、その上に何があるかによって、相続税の課税価格としての評価額が異なります。

【重要事項】本文はブログ作成当時のファイナンシャルプランニング技能士国家試験に向けた学習記録を綴った内容です。従って、本文中に記載した法令等に基づく記述は現在の内容と異なる可能性があります。法令等に関する内容は、必ず最新情報をご確認ください。宜しくお願いします。