不動産の有効活用

2020.06.29
ファイナンシャルプランナーへの道

えふぴー爺さんです。ＦＰ2級精選問題解説集のＥ-8、Ｅ-9：「不動産の有効活用」の例題を解きます。有効活用したい不動産を持っている人は、どのくらいいるのだろうか。調べてみました。総務省統計局の平成20年データで、現住所以外の住宅を所有している世帯は7.3％、現住所の敷地以外の土地を所有している世帯は16.0％です。サラリーマンか自営業か、又、年代によっても傾向はあると思います。いずれにせよ、この数字に含まれる人には”不動産の有効活用”が関心事になります。

最初にＥ-8の例題で、学科学習時の参考書に記載されていた記憶のない特例がありました。「立体買換え特例」です。買換え特例については、居住用財産であるという条件での特例を学習しました。今回の「立体買換え特例」は宅地開発事業者などとの等価交換方式による、マンションなどの取得になります。その条件を調べてみました。

譲渡資産は三大都市圏の既成市街地等又はそれに準ずる区域内にある土地等、建物、構築物であること。所有期間や譲渡前の用途に関する制限は一切ない。
買換資産は譲渡した土地等の上に建築される中高層耐火共同住宅及びその敷地であること。
建築された中高層耐火共同住宅は建物全体の５０％以上が住宅用であること。
買換資産は原則として譲渡した年かその翌年中に取得し、取得の日から１年以内に居住用か事業用に使用すること。

大きな違いは、”所有期間や譲渡前の用途に関する制限は一切ない”ことです。特例の詳細は記載しませんが、この場合の譲渡益は１００％繰延ができることです。なお、参考書にはちょっとだけ記載がありました。

次はＥ-9の例題です。ここでは、普通借地権と定期借地権の存続期間と更新期間の年数が問いにありました。学科試験では結構な頻度で出題されるところです。（覚えていたつもりが・・・、えふぴー爺さんは記憶が一部で壊れていました。）　双方の特徴を整理して、記憶を整理します。

普通借地権：借手ファースト　・・　借手が保護・優遇される
定期借地権：貸手ファースト　・・　貸手が保護・優遇される

この特徴を把握しておけば、大きなミスはなさそうです。

「普通借地権：借手ファースト」だから、建物用途や契約方法に制限なしです。存続期間も３０年以上で借主有利な契約更新ありです。最初の更新も２０年以上と長いです。いい加減な契約をすれば普通借地権と見なされ、貸主（地主）には土地が返還されにくくなります。

「定期借地権：貸手ファースト」だから、契約更新は原則なしです。借手は更地（借地人の負担で建物を取り壊して）にして返還します。ここが一番の違いであり、貸主（地主）は交渉や立退料などを必要とせず、確実に土地が返還されます。なお、定期借地権は一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権と３種類あります。この３種類について各存続期間などを覚えるために、意味付けがないと難しいです。

一般：建物用途制限なし、存続期間５０年以上、・・契約は書面なら良い
事業用：事業用に限る、１０年以上５０年未満　・・　公正証書に限る
建物譲渡特約：建物用途制限なし、３０年以上

一般定期借地権が”一般”である理由は建物用途の制限がないから”一般”です。一般なので書面で契約すれば良い。さらに、使い道の無かった土地と考えれば短期間契約である必要はなく、且つ、借地上に何か建物をたてれば、最低でも５０年は使用するだろう。従って存続期間は５０年以上とするのが妥当と考える。これはえふぴー爺さん流の意味付けです。次に、事業用定期借地権は事業用の建物を立てて、事業用となれば、ファミレスから工場までが該当する。浮き沈みが大きいので１０年から５０年とする。事業用途となれば、その契約は万一の場合には証拠として大切なものです。原本管理や契約内容の漏洩などもしっかりと管理されます。なお、事業用定期借地権は２種類あり、事業用定期借地権「１０年以上３０年未満で更新はない」は今までの説明とほぼ同じです。事業用借地権「３０年以上５０年未満で契約の更新と建物買い取り請求権が存在する」ということは、更新を合意すれば契約で定めることができます。５０年以上が可能になるわけです。最後に建物譲渡特約付借地権は、存続期間経過後に借地上の建物を貸主（地主）に相当の対価で譲渡すると定めた契約です。存続期間が３０年以上という理由を勝手に考えるならば、建物により法定耐用年数や経済的耐用年数は大きく異なるので、一般的に建て替え時に従前住宅の築年数は概ね３０年以上という情報から、３０年以上と覚えましょう。