居住用財産の譲渡と特例(2/2)

えふぴー爺さんです。前の記事からの続きです。

次はＥ-6とＥ-7の例題文で、「買換えの特例」に関してです。これは特定の条件に合致した居住用財産（住んでいる家、住んでいた家）を売って、居住用の家（財産）を買うという場合の特例です。但し、「３，０００万円特別控除」と「軽減税率の特例」を、この「買換えの特例」と重複して利用できません。なお、譲渡（売る家）する家には次の条件が必要です。

• 所有期間が１０年超
• 居住期間が１０年以上
• 譲渡金額が１億円以下

次に買換をする資産（買う家）の条件は、

• 床面積５０㎡以上
• 敷地面積５００㎡以下
• 　　：

他にも条件がありますが、詳細な記載は省きます。結構、細かな条件です。　では、どんな特例になるのかを確認します。特例は２つに分けられます。

1. 譲渡資産の譲渡価額 ≦ 買換資産の取得価額　・・　売った金額よりも高い買換え
2. 譲渡資産の譲渡価額 ＞買換資産の取得価額　・・　売った金額よりも安い買換え

当たり前ですが、どちらかになる訳です。

「1.譲渡資産の譲渡価額 ≦ 買換資産の取得価額（＝売った金額よりも高い買換え）」の場合は、譲渡により得た売却額を買換するマイホームの購入費用に全て充てると考えて、譲渡で得た譲渡益に係る税金を、今回は課税せずに先送り（課税の繰り延べ）し、将来に買換たマイホームを売却するときに加算して課税するという特例。今回は住んでいるマイホームを売った（譲渡した）際の利益（譲渡益）に課税されないので、その譲渡益を、そのまま次のマイホ－ムの購入資金になるので買換えが容易になりますが、税金の支払いが後回しになるだけです。

次に「2.譲渡資産の譲渡価額 ＞買換資産の取得価額 （＝売った金額よりも安い買換え」の場合は、譲渡による売却金額の一部を、買換するマイホームの購入費用に充てると考えて、この分の譲渡益に係る税金は先送りされます。でも、手元には差額が残っているので、その差額分は収入金額として課税されます。この計算式はちょっと面倒です。えふぴー爺さんは例題を解く時に思い出せませんでした。今一度、計算式の考え方をまとめます。

ミソは、差額のみを収入金額として課税する。ということは、その収入金額分に相当する費用を求めて、「収入金額ー費用＝課税所得価額」に当てはめることです。これを順に行うと、

• 収入金額＝譲渡資産の譲渡価額 ー買換資産の取得価額

これで収入金額を算出します。次に費用を計算します。費用は譲渡資産の取得費と譲渡費用の合算額です。これらは例題文に記載されているか、または取得費不明として概算取得費（5%）を求めることになります。そして、譲渡価額に占める収入金額分の割合を求めます。費用についても、同じ割合と考えて、総費用に割合を掛ければ求められます。合理的な考え方だと思います。

• 割合 ＝ 収入金額 ÷ 譲渡資産の譲渡価額
• 差額収入金額分の費用＝（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）× 割合

最後に、差額収入分の譲渡益を算出して、税率を適用します。税率は軽減税率を使用できないので20.315％です。

• 譲渡益 ＝ 収入金額ー差額収入金額分の費用
• 税額 ＝ 譲渡益 × 20.315% (所得税15.315% , 住民税5%)

最後に、「買換えの特例」はストレートに課税所得が控除されたり、税率が軽減されたりしません。あくまでも先送りです。従って、実際に特例を利用する場合は「3,000万円の特別控除」と「軽減税率」を利用される場合が多いと思います。なかなか「買換えの特例」はレアなケースではないでしょうか。あるいは、何度も特例を利用して、双方のメリットを生かすとか、、。　　えふぴー爺さんも、どちらにするか悩むくらいだったら、きっと計算式は ”アッ” と言う間に頭に入るでしょう。

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