ＦＰ２級実技 不動産

えふぴー爺さんですファイナンシャルプランナー２級の実技試験（選択科目：個人資産相談業務）に向けて、ひとつ前の版ですが「’19～’20ＦＰ２級精選問題解説集」の第四章「不動産」例題10個に２度目の挑戦です。

１回目の記録は「不動産取得時の注意点」、「不動産の譲渡所得と税金」、「居住用財産の譲渡と特例(１)」、「居住用財産の譲渡と特例(２)」、「不動産の有効活用」、「相続した不動産の譲渡所得の特例」の６つです。

Ｅ-1、Ｅ-2、Ｅ-3は「不動産取得における注意点」の例題です。正解できても自信のなかったのが、宅地建物取引業者との媒介契約の３種類（一般、専任、専属専任）毎の契約期間です。

• 一般媒介契約　　：契約期間は自由　、報告義務はなし
• 専任媒介契約　　：契約期間は３ヵ月（上限）、報告義務は２週間に１回以上
• 専属専任媒介契約：契約期間は３ヵ月（上限）、報告義務は１週間に１回以上

業者は長くても３ヵ月間が勝負。指定流通機構への登録義務も、専任は７日以内、専属専任は５日以内とスピーディーな対応が肝心。

次は最大建築面積（建蔽率）と最大延べ面積（容積率）の問題です。特徴はセットバックが発生するケース、土地の一体利用のケース等です。

最大建築面積を求める場合は、建蔽率の加算要件を正確に組み入れる必要があります。一体化の場合は一体化した後の状態で加算要件を組み入れることになります。この加算要件は次回試験では法令も追加変更になっているので要注意です。主な点は、

• 角地：無条件で＋１０％
• 指定建蔽率８０％で防火地域：耐火建築物ならば 建蔽率１００％
• 　　　〃　　　　　　〃　　：延長防止性能ならば建蔽率１００％
• 指定建蔽率８０％以外で防火地域：耐火建築物で＋１０％　　<-　改正
• 　　　〃　　　　　　　　〃　　：延長防止性能で＋１０％　<-　改正
• 準防火地域：耐火建築物で＋１０％
• 　　〃　　：準耐火建築物で＋１０％

最大延べ面積は「指定容積率」と「前面道路幅員による容積率の制限」のいずれか小さい方とします。一体利用した場合は、一体利用した結果として、面することになる道路を用いるのですが、ここが間違いやすいところです。指定容積率は問題内に記載されております。肝心なのは ”前面道路幅員による容積率の制限” の計算です。道路幅が12メートル以上であれば制限は適用されません。

• 前面道路幅員の容積率＝道路幅（メートル）× （４÷１０）住宅系用途地域
• 前面道路幅員の容積率＝道路幅（メートル）× （６÷１０）商業系工業系用途地域

同じ道路幅でも、商業・工業系の用途とされたエリアは容積率が高い（高い建物になる）ということです。隣同士の日当たりなどは関係ないのです。一戸建て住宅として望ましい環境は建蔽率が低くて、容積率が低いところと言えるかもしれません。

次は不動産取得税です。これは不動産を取得した者に対して、取得時１回に限って都道府県が課す税金です。相続による取得者は（相続税が課されているので）非課税です。

不動産取得税＝固定資産評価額 × 標準課税

標準課税は土地も住宅も2021年３月31日まで３％（本則は４％）。住宅以外は４％

登録免許税は所有権移転や所有権保存の登記の際に国が課す税金です。相続の時も課税されます。

税額 ＝ 固定資産評価額 × 税率　　税率は一例として家屋の保存登記で０．４％

です。

次はＥ-4「不動産の譲渡と税金」の例題です。この問題では 「概算取得費＝譲渡価格×５％ 」であることを計算問題で忘れないことです。宅地建物取引業者の報酬については「賃貸は合計で賃料の ”１ヵ月分＋消費税” が限度」です。これは結構身近な事なので覚えられます。「売買は価格が400万円超の場合、一方に請求できる限度額は ”（売買価格×３％＋６万円）＋消費税” 」です。これは・・・忘れるかもね。

次はＥ-5、Ｅ-6、Ｅ-7「居住用財産の譲渡の特例」の例題です。

3,000万円の特別控除特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）です。身内を除く者への譲渡に適用される大型所得控除です。従って要件が重要になります。この要件として、問われる問題が、

• 居住しなくなった日から３年を経過する日の属する12月31日までに譲渡する
• 譲渡の年の1月1日現在での居住用財産の所有期間が10年超である

軽減税率の特例（居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）です。3,000万円の特別控除の特例と併用できるため所有期間が10年超は同じです。併用して3,000万円の所得控除後に6,000万円以下の部分に対して譲渡所得税の税率を軽減します。

• 6,000万円以下（特例部分）：１４．２１％　　＝所得税10.21%、 住民税4%
• 6,000万円超　　　　　　　：２０．３１５％　＝所得税15.315%、住民税5%

注意することがあります。譲渡所得は複雑な小区分を持っています。混乱すると、特例の要件などを勘違いします。その一つに「土地建物等の譲渡所得で区分される長期譲渡所得と短期譲渡所得」、「一般の資産（金地金、ゴルフ会員権等）の譲渡所得で区分される長期譲渡所得と短期譲渡所得」、の所有期間が５年超で長期譲渡所得になります。えふぴー爺さんは、問題を解く際に、この混乱が発生して自信がなくなります。混乱しないようにしっかりと覚えることですね。

買換えの特例（特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例）です。この特例は上記した「3,000万円の特別控除特例」、「軽減税率の特例」との併用はできません。なぜならば、買換えの特例は控除や減税など、当事者の金額負担を直接軽減するのではなくて、納めるべき税金を繰延することで、一時的な負担を軽減するものです。なお、所有期間の要件は同じ（10年超）です。他の要件は、

• 居住期間が通算で１０年超
• 譲渡資産の譲渡対価の額が１億円以下
• 買換資産の床面積５０㎡以上　（<- 戸建住宅の要件は50㎡以上が多い）
• 買換資産の敷地面積５００㎡以下　（約151坪で半反程度）

• 収入金額＝譲渡資産の譲渡価額ー買換資産の取得価額
• 取得費＋譲渡費用＝譲渡資産の取得費と譲渡費用 × 収入金額÷譲渡資産の譲渡価額
• 譲渡益＝収入金額ー（取得費＋譲渡費用）
• 税率 20.315%

損益通算及び繰越控除の特例（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）です。概要は所有期間が５年超の居住用財産を譲渡して損失が生じたら他の所得との損益通算を３年間に限り繰越控除できます。但し、合計所得金額が3,000万円以下の年です。複雑になるのは２つ「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失」、「特定居住用財産の譲渡損失」に区分されます。

居住用財産の買換えは、居住用財産を譲渡して譲渡損失が生じ、新たに住宅ローンを利用した買換えた場合の適用です。譲渡損失の全額が特例の対象になります。

特定居住用財産の譲渡損失は、住宅ローンの残っている居住用財産を譲渡して譲渡損失が生じた場合です。買換えることは要件にありません。譲渡損失額または住宅ローン残高の低い方が特例の対象になります。

これらは実技例題を多く解いて計算を頭に入れるしかないです。

Ｅ-8、Ｅ-9「不動産の有効活用」の例題です。

まずは、原価積上方式と市場性比較方式の計算です。市場性比較方式ではデベロッパーを優先して取得面積を計算します。従って、必要販売額はデベロッパーの建設費です。当然ですが、勘違いしないようにしましょう。（えふぴー爺さんは、勘違いしてしまった⤵）

次はマンション等を購入した場合、借地借家法に規定される敷地権です普通借地権と一般定期借地権です。借地権の期間満了時には原則として更地として返還する義務があります。これは大変なことです。従って、敷地権の存続期間や更新は購入者にとって重要です。

• 普通借地権：当初の存続期間契約は３０年以上、最初の更新は２０年以上、
• 一般定期借地権：存続期間は５０年以上

としなければなりません。また、土地の権利金を納める場合、消費税は課されません。

Ｅ-10「相続した不動産の譲渡」の例題です。相続した財産を相続税の申告期限の翌日から３年以内に売却すると、相続税を譲渡所得計算の中で取得費に加算することができます。取得費が増えるので課税所得額が減って、税金が減ります。３年以内であれば相続税と所得税の二重取りはしない、ということです。

不動産の章は難関な分野です。もっともっと覚えることを整理して、例題を解くようにしなければなりません。

【重要事項】本文はブログ作成当時のファイナンシャルプランニング技能士国家試験に向けた学習記録を綴った内容です。従って、本文中に記載した法令等に基づく記述は現在の内容と異なる可能性があります。法令等に関する内容は、必ず最新情報をご確認ください。宜しくお願いします。